Жилищное право: нормативные акты и судебная практика

Автор:
Опубликовано: 2385 дней назад (9 апреля 2012)
Рубрика: Без рубрики
0
Голосов: 0
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР
практики по результатам обобщения дел, связанных
с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации

В связи с поручением Верховного Суда РФ была изучена практика рассмотрения судами Калининградской области дел, связанных с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации, рассмотренных за период с 2005 г. по первый квартал 2006 г.

Согласно статистическим данным Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ по Калининградской области за 2005 год судами области рассмотрено 2957 дел, связанных с применением жилищного законодательства. Из них 943 дела о выселении, в том числе 838 дел о выселении без предоставления другого жилого помещения, 44 дела о выселении из служебных помещений и 61 дело о выселении с предоставлением другого жилья. Кроме того, судами рассмотрено 360 дел, связанных с приватизацией жилой площади, и 1654 дела по другим жилищным спорам. Отмечается рост поступления дел данной категории (в 2004 году судами области было рассмотрено 2432 дела, связанных с применением жилищного законодательства).

В большинстве случаев судами были приняты решения об удовлетворении исковых требований - по 1804 делам. 518 истцам отказано в удовлетворении исков, по 464 делам производства прекращены и по 159 делам заявления оставлены без рассмотрения.

В кассационном порядке отменено 106 решений, изменено 4 решения.

С соблюдением сроков, установленных нормами гражданского процессуального законодательства для рассмотрения данной категории дел, судами было рассмотрено 2408 дела, с нарушением сроков - 549 дел. Анализ поступивших на обобщение дел свидетельствует о том, что несоблюдение установленного ГПК РФ срока рассмотрения дел было вызвано необходимостью отложения судебного разбирательства ввиду неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, вызова свидетелей истребования дополнительных доказательств.

Для обобщения судебной практики выборочно истребованы и изучены 178 дел, рассмотренных районными судами с 2005 г. по первый квартал 2006 года включительно, использована также практика рассмотрения таких дел судом кассационной и надзорной инстанции.

Анализ поступивших на обобщение дел позволяет сделать вывод о том, что после введения с 1 марта 2005 года в действие Жилищного кодекса РФ при рассмотрении дел, связанных с его применением, у судов возникло значительное количество вопросов, требующих разъяснения.

На практике, в первую очередь, у судов возник вопрос о том, какие нормы - Жилищного кодекса РФ или Жилищного кодекса РСФСР следует применять при рассмотрении дел, которые по состоянию на 1 марта 2005 года уже находились в производстве суда и не были им рассмотрены.

При решении данного вопроса суды исходили из положений ст. 6 Жилищного кодекса РФ, согласно которым акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, предусмотренных законом. Кроме того, в силу ст. 5 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Поэтому, к примеру, при решении вопроса о том, приобрело ли лицо, вселенное нанимателем до 1 марта 2005 года, право пользования жилым помещением, суды применяли нормы ст. 53, 54 ЖК РСФСР, при разрешении спора о признании ордера недействительным - положения ст. 48 ЖК РСФСР.

При определении территориальной подсудности споров, связанных с применением жилищного законодательства, суды исходили из того, что в силу ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объе
Соотношение национального и международного права. | Доверяете ли Вы страховым компаниям?
0 # 18 апреля 2012 в 09:05 0
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР
практики по результатам обобщения дел, связанных
с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации (продолжение)

При определении территориальной подсудности споров, связанных с применением жилищного законодательства, суды исходили из того, что в силу ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. В связи с этим по правилам исключительной подсудности судами области разрешались споры, связанные с любыми правами на жилые помещения, в том числе споры о правах, возникающих из договора найма жилого помещения, - признании права пользования либо о признании утратившим права пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, связанные с приватизацией жилого помещения и др.

При решении вопроса о родовой подсудности дел, связанных с применением жилищного законодательства, суды исходили из положений ст. 23 ГПК РФ. Дела по искам о взыскании либо о перерасчете платы за жилое помещение и коммунальные услуги при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления, рассматривались мировыми судьями. Практически все остальные споры, связанные с применением жилищного законодательства, рассматривались районными судами. Вместе с тем, поскольку в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК дела об определении порядка пользования имуществом также подлежат рассмотрению мировыми судьями, споры по искам нанимателей и собственников жилых помещений об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, в частности, подвальными помещениями в многоквартирном доме, рассматривались мировыми судьями.

В случаях, когда оспаривались решения жилищной комиссии войсковой части об исключении из списков очередности на получение жилья в отношении военнослужащего, проходящего службу в данной войсковой части, в силу ст. 7 Закона "О военных судах РФ" суды исходили из того, что дела об оспаривании таких решений жилищной комиссии подсудны военному суду.

Следует отметить, что отдельные недостатки имелись при решении вопроса о принятии искового заявления. Так, имели место случаи необоснованного возвращения искового заявления по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора. В частности, определением судьи Нестеровского районного суда было возвращено исковое заявление С. к администрации Нестеровского городского округа об оспаривании отказа в заключении договора приватизации жилого помещения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Между тем ни Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ни иные федеральные законы не предусматривают какого-либо досудебного порядка урегулирования споров, возникающих в связи с применением норм данного Закона при приватизации жилых помещений. Аналогичная ошибка была допущена судьей этого же суда при решении вопроса о принятии искового заявления истицы Б. Судом кассационной инстанции указанные определения о возвращении искового заявления были отменены.

Как правило, по делам, связанным с применением жилищного законодательства, истцы обращались в суд с исковыми заявлениями, поскольку ими заявлялись споры о праве, подлежащие разрешению в порядке искового производства. Вместе с тем по данной категории дел имели место случаи обращения в суд с заявлениями в порядке особого производства. Так, Гвардейским районным судом было рассмотрено дело по заявлению С. в порядке особого производства о признании членами ее семьи, как нанимателя жилого помещения, мужа, дочерей и внучки. Заявительница указывала, что проходит службу в войсковой части, состояла в очереди на улучшение жилищных условий, но решением жилищной комиссии войсковой части была исключена из списков нуждающихся в связи с тем, что, прописав к себе дочь и внука, ухудшила свои условия. Решением суда заявление С. было удовлетворено. Указанное решение суда был
0 # 23 апреля 2012 в 23:13 0
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР
практики по результатам обобщения дел, связанных
с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации (продолжение)

Заявительница указывала, что проходит службу в войсковой части, состояла в очереди на улучшение жилищных условий, но решением жилищной комиссии войсковой части была исключена из списков нуждающихся в связи с тем, что, прописав к себе дочь и внука, ухудшила свои условия. Решением суда заявление С. было удовлетворено. Указанное решение суда было отменено судом кассационной инстанции и заявление С. оставлено без рассмотрения, заявительнице разъяснено право разрешить возникший спор в порядке искового производства. При этом судебная коллегия указала, что поскольку обращение С. в суд было вызвано исключением ее из списка нуждающихся в улучшении жилищных условий и необходимостью доказать, что ее дочери и внуки, зарегистрированные с ней на жилой площади, проживают вместе с ней и относятся к членам ее семьи, то в данном случае имеется спор о праве, а поэтому в силу положений статьи 263 ГПК РФ суду следовало оставить такое заявление без рассмотрения и разъяснить заявителю право разрешить спор в порядке искового производства.
0 # 3 мая 2012 в 10:54 0
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР
практики по результатам обобщения дел, связанных
с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации (продолжение)

Споры, связанные с приватизацией жилых помещений

Анализ обобщенных дел свидетельствует о том, что в судах рассматривается значительное количество споров, связанных с применением норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Как правило, в суд обращаются граждане с исками о признании незаконным отказа в приватизации занимаемого ими жилого помещения, о признании недействительными договоров приватизации, об изменении таких договоров и др.

Наиболее часто договоры приватизации жилого помещения оспаривались по тем основаниям, что при передаче в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения были нарушены права несовершеннолетних, проживающих в данных жилых помещениях. Следует отметить, что оспаривались, как правило, договоры приватизации, заключенные в период до 1995 года, когда в законе отсутствовали указание на необходимость включать несовершеннолетних в число собственников жилого помещения; при этом такие иски заявлялись как родителями либо опекунами таких несовершеннолетних, так и самими несовершеннолетними, достигшими на момент обращения в суд возраста совершеннолетия.

Установив, что при заключении договора приватизации жилого помещения были нарушены права несовершеннолетнего, поскольку на момент приватизации он проживал в спорном жилом помещении, имел право пользования им, суды принимали решения о восстановлении их прав путем внесения изменений в договор приватизации и включения их в число собственников жилых помещений.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции ФЗ N 109-ФЗ от 21 июля 2005 года) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поэтому в случаях, когда иски об оспаривании договоров приватизации по мотиву невключения в число собственников несовершеннолетних предъявлялись в суд с пропуском срока исковой давности и при разрешении таких исков ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, предусмотренного ч. 1 ст. 181 ГК РФ, суды принимали решения об отказе в удовлетворении таких исков, если устанавливали, что уважительные причины для восстановления такого срока отсутствовали.

Однако по ряду дел судами допускались ошибки, связанные с оценкой доводов истцов о наличии оснований для восстановления срока исковой давности.

Так, Багратионовским районным судом было рассмотрено дело по иску Х.С.И. к Х.И.И. и Х.О.А. о выселении и встречному иску Х.О.А. об изменении договора приватизации. В обоснование иска Х.И.И., действующая в интересах несовершеннолетней дочери Х.О.А., 1987 г.р., ссылалась на то, что при заключении 28 июля 1993 года договора о передаче в единоличную собственность Х.А.Ф. жилого помещения были нарушены права ее дочери, в связи с чем она просила указанный договор изменить, включив дочь в число собственников, и признать жилое помещение находящимся в долевой собственности по 1/2 доли в праве собственности на квартиру. При этом, обращаясь с данным иском в июне 2005 года, истица ссылалась, что о нарушении прав дочери мать узнала лишь в июне 2005 года, получив консультацию юриста. Решением суда исковые требования Х.И.И. были удовлетворены, и срок исковой давности ей восстановлен по тем основаниям, что пропуск срока обусловлен уважительными причинами, в частности, несовершеннолетним возрастом Х.О.А. и тем, что о нарушении прав дочери истица узнала лишь в 2005 году. Указанное решение суда было отменено судом кассационной инстанции, который указал, что в силу ст. 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в их защиту, в том числе и в судах. Нормы ГК РФ, регулирующие вопросы исковой давности, не содержат
0 # 3 мая 2012 в 11:52 0
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР
практики по результатам обобщения дел, связанных
с применением норм Жилищного кодекса Российской Федерации

Источник:
http://www.kaliningrad-court.ru/kos/practic/civil/com..
0 # 21 мая 2012 в 18:53 0
Архитектурный проект — совокупность документов (чертежи, разрезы, планы, спецификации и т.д.) подготовленные для выполнения строительно-монтажных работ. Проект реализует пожелания Заказчика, разрабатывается в соответствии со строительными нормами и правилами, учитывая инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к офису.

Источник:
http://www.st-remont.ru/remont/dizajn_proekt/
0 # 27 мая 2012 в 02:19 0
Проект, смета и сопутствующие инженерные изыскания - это прежде всего предпосылка строительства, определенный норматив, содержащий требования технического, технологического и экономического характера и позволяющий дать качественную характеристику строительного объекта. Нормативно-техническая документация в строительстве является товарной продукцией и предметом подрядных договоров.

Источник:
http://www.elective.ru/arts/uri01-c0470-p20983.phtml
0 # 30 мая 2012 в 04:33 0
Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с правилами гл. 6 Градостроительного кодекса 2004 г.

Источник:
http://www.elective.ru/arts/uri01-c0470-p20983.phtml
0 # 4 июня 2012 в 11:13 0
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
(разъяснения по осуществлению проектной деятельности
и отдельным положениям нормативных документов,
регламентирующих вопросы организации проектирования)

ИД-24.2001

МОСКВА 2003

Источник:
http://stroy.dbases.ru/Data1/41/41626/index.htm

К приводимым выдержкам из нормативных актов надо относится критически, встречаются не действующие нормы права.
0 # 5 июня 2012 в 00:54 0
Отказ в регистрации по месту жительства
http://www.dom-i-zakon.ru/aktualteam/no_reg/

1. Законодательство
2. Судебная практика
3. Статьи по теме
4. Вопрос-ответ
0 # 11 июня 2012 в 10:52 0
Квартиры с «невидимками»-2: покупать ли жилье с отсутствующим жильцом
http://www.metrinfo.ru/articles/66884.html

Среди квартир, продающихся на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то из собственников (или зарегистрированных по месту жительства) отсутствует. Причины явления могут быть разными, но результат один – сделка купли-продажи в итоге может быть оспорена. Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям?

Журнал Metrinfo.ru отчасти уже касался проблем с отсутствующими жильцами в статье «Опасности дешевых квартир: «кривые» документы; жильцы-невидимки; незаконная перепланировка». Но именно только касался. Сегодня мы с этой ситуацией разберемся детально.

От «отсидки» до работы
Причин, по которым подобная ситуация может сложиться, обнаружилась масса. Самое очевидное – служба в армии или нахождение человека в местах лишения свободы (МЛС). Подобное зло, кстати сказать, наименьшее (не для сидящего в тюрьме, разумеется, а для сделки) – о местонахождении человека известно, его можно найти. Бывает иначе – человек просто отсутствует, и даже тот, кто продает квартиру, не имеет ни малейшего понятия, где он. «Наиболее частая причина – распад семьи, - комментирует ситуацию Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга «МГСН». – Кто-то из собственников уезжает – может быть, в другой город России, а может и за границу». Понятно, что заниматься проблемами данной недвижимости (что автоматически означает контакты со своими «бывшими») такие люди обычно не хотят. Но – обратим внимание – тот факт, что человек не интересуется квартирой сегодня, вовсе не означает, что он не заинтересуется ей никогда. Иногда начинают, и даже очень.

Наконец, «невидимка» может появиться «технически». Например, при выдаче выписки из домовой книги паспортистка может «забыть» указать кого-то из проживающих. Вот какой случай рассказала нам член Экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ), генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова. Риэлторы помогали клиенту приватизировать жилье: «Мужчина скрыл от нас, что его брат сидит, а в ЖЭКе договорился с сотрудниками, и в выписке из домовой книги родственника не было. Однако с «Зеленого проспекта» нам вернули документы с указанием, что приватизация возможна только с согласия второго брата».

Результат для будущего покупателя прискорбен: он думал, что в квартире никого, а оказалось, что кто-то есть. Особенно, если этот «кто-то», как в вышеописанном случае имеет право на долю в квартире, а приватизация могла пройти без его участия.

Встречаются и совершенно анекдотические случаи. «Собственник жилья готовился к продаже, выписал всех со своей жилплощади и получил из паспортного стола документ, подтверждающий, что в квартире никого нет, - рассказывает Дмитрий Филиппов, руководитель агентства «CENTURY 21 Интеллект». – Предоставил бумагу покупателю. А потом жене продавца нужно было устроиться на работу, для чего потребовалась московская регистрация. И продавец срочно прописал ее назад».

Наконец, на рынке недвижимости можно обнаружить и триллеры, - когда человека объявляют …умершим, а он жив-здоров. «Перед сделкой мы проверяли коммунальную квартиру, и выяснили, что в одном из лицевых счетов, за неделю до приватизации была выписана, как умершая, девушка 28 лет, - рассказывает генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев. - жители квартиры говорили, что её более десяти лет никто не видел. Были заинтересованы продать всю квартиру - тогда каждый получал больше. А вот соседи по дому сообщили нам, что девушка жива, имеет жуткий конфликт с матерью, которая приватизировала комнату только на себя».

Как поступать? Путь законный…
Предписания, даваемые для данной ситуации законами, просты и понятны. Продавец недвижимости должен взять у находящихся «на расстоянии» сособственников доверенности. Традиционно эти документы заверяют нотариусы, но для отдельных категорий граждан сделаны исключения. В частности, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность воен
0 # 18 июня 2012 в 10:49 0
Как поступать? Путь законный…
Предписания, даваемые для данной ситуации законами, просты и понятны. Продавец недвижимости должен взять у находящихся «на расстоянии» сособственников доверенности. Традиционно эти документы заверяют нотариусы, но для отдельных категорий граждан сделаны исключения. В частности, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части; лица, находящегося в МЛС – начальником соответствующего места лишения свободы. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.

Кстати, если есть возможность, то как советует член ГРМ, генеральный директор ООО «ЦНП «ТВОЙ ГОРОД» Анна Рыжова, лучше присутствовать при оформлении доверенности лично, ведь доверенность можно и подделать.

Что до зарегистрированных, не являющихся собственниками, то они в сделках с квартирой и не участвуют (как раз потому, что не собственники). Единственное, что нам нужно от этих людей – чтобы они покинули квартиру. Поэтому лучше всего заставить их выписаться до сделки. Если это почему-то невозможно (кстати, обращаем внимание на объяснения – насколько они правдоподобны) – берем с них письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи.

…и реальность
Проницательный читатель, вероятно, уже разглядел главную ахиллесову пяту изложенных в предыдущей главе рассуждений: все эти действия требуют активного участия как продавцов, так и самих «невидимок» - они должны куда-то бежать, подписывать доверенности, хлопотать по инстанциям… «На практике часто бывает иначе, - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Продавец утверждает, что знать не знает, где находится совладелец его квартиры. Или, что еще хуже, пытается скрыть факт его существования».

Иногда это происходит потому, что люди сами не знают, что делать с этой проблемой. Иногда – в надежде на наше знаменитое «авось». Не забудем, что квартирные истории тесно связаны с различными бытовыми дрязгами – и это дает порой очаровательные сочетания. «Известны случаи, когда покинутая жена прекрасно знала, что ее муж проживает в соседнем доме с другой женщиной, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Но подала в суд иск о признании мужа безвестно отсутствующим лицом, после чего продала квартиру. «Изменник» узнал о случившемся значительно позже».

Чем это грозит покупателю?
К сожалению, очень и очень серьезными проблемами. Если «невидимка» - сособственник, то все сделки без его участия могут быть признаны недействительными. Возьмем пример, приведенный в предыдущей главе. Муж, который, как выяснилось, никуда не пропадал, а благополучно проживает в соседнем доме, может обратиться в суд с иском о том, что половина квартиры – его, а он никакого согласия на данную сделку не давал. Сказать, что это означает безоговорочное изъятие квартиры у нового собственника и ее возвращение старому, тоже было бы неправдой – это решает суд. Он учтет все: материальное положение сторон, их моральный облик (уходить от жены некрасиво, а большинство судей, разбирающих подобные вопросы – женщины) и т.п. Квартира, может быть, и останется в собственности покупателя, но что этот покупатель получит, как это принято говорить сегодня, существенный «геморрой» - факт бесспорный. Довольно часто подобные споры заканчиваются тем, что истец отказывается от своих претензий… за некоторую сумму «отступного». Получается, что покупатель, и так заплативший за квартиру рыночную цену, должен отдать еще что-то сверх того.

Как проверить?
Если позволите, небольшое отступление. В прошлом месяце наша страна в высшей степени торжественно отметила очередную годовщину Победы. За гулом самолетов и речами политиков в очередной раз без ответа остался вопрос: а сколько людей погибло в той войне? Оценки ну очень разнятся. Тов. Сталин сразу после войны говорил о 7 млн., в хрущевско-брежневские времена официальной стала цифра «более 20 млн.», сегодня таковой считают 26-27 млн., отдельные исследователи говоря
0 # 30 июня 2012 в 04:03 0
Как проверить?
Если позволите, небольшое отступление. В прошлом месяце наша страна в высшей степени торжественно отметила очередную годовщину Победы. За гулом самолетов и речами политиков в очередной раз без ответа остался вопрос: а сколько людей погибло в той войне? Оценки ну очень разнятся. Тов. Сталин сразу после войны говорил о 7 млн., в хрущевско-брежневские времена официальной стала цифра «более 20 млн.», сегодня таковой считают 26-27 млн., отдельные исследователи говорят о 35 и даже 43 млн. Все это, напомним, 65 (!) лет после окончания войны – времени подсчитать было более чем достаточно…

Вспомнили мы эту совсем не относящуюся к недвижимости тему для того, чтобы показать, как мало значит в нашей замечательной стране отдельно взятый человечишка. Надзорных органов все больше, баз данных у них – тоже (надо же, в конце концов, чем-то на CD возле метро торговать!), но вот отследить судьбу каждого конкретного человека всей этой махине, похоже, не под силу. Вот и выходит, что некоего центра, обратившись в который мы бы получили все сведения об истории квартиры и живших там людях, нет.

«Универсального рецепта проверок нет, - говорит Станислав Коротков («МГСН»). – Чаще всего более-менее полную картину дает изучение истории перехода права собственности на квартиру, архив паспортного стола и квалифицированный опрос всех людей (собственников, зарегистрированных, бывших собственников и бывших жильцов, а так же их соседей)».

Ситуация усугубляется еще и тем, что государственные органы вовсе не горят желанием помочь покупателям, пытающимся что-то там проверить. Например, выписку из домовой книги (или ее нынешнюю замену – Единый жилищный документ) выдают только собственнику квартиры. Покупатель (или представляющий его риэлтор) с точки зрения паспортисток – никто. В подобной ситуации очень ценны разные «околозаконные» каналы. «Риэлторские компании практиковали различные способы добывания информации, зачастую очень изощренные, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Так, одно из агентств инициировало возбуждение уголовного дела против продавца недвижимости. Получив доступ к полной информации о квартире по линии следствия, оно закрывало дело». От себя добавим, что подобный «креатив», конечно, любопытен. Но, с другой стороны, в случае суда вряд ли можно будет приобщить к делу материалы, добытые столь экстравагантным способом.

Впрочем, есть еще один неплохой способ. Потребуйте у продавца, чтобы он представил выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры, историю продаж и перепродаж. Такой запрос абсолютно законен, стоит эта услуга небольших денег. О том, как это осуществить, читайте в нашем материале «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке». Если продавцу нечего скрывать, то он вам эту бумагу достанет. Ну, а если не захочет – значит, не надо с таким и связываться.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Будем справедливы: в последние годы сделано не так уж мало для того, чтобы очистить рынок недвижимости. В том числе и в связи с проблемами, затронутыми в этой теме. Например, до начала 90-х годов осужденный автоматически выписывался из своего жилья. Сегодня – нет, так что такая категория проживающих по крайней мере перестала исчезать из документов. Помогла покупателям и ипотека: все большое число сделок происходит с привлечением кредитов, и банки, выдавшие их, сами стараются провести изучение юридической истории квартиры.

Но утверждать, что воцарилась полная благодать, конечно, нельзя. Поэтому покупателям следует руководствоваться бессмертным лозунгом: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Это значит, что:

- Нужно всеми доступными способами провести изучение того, нет ли в квартире «невидимок». Для участия в этой работе привлекать и риэлторов, и продавцов. Надо прямо сказать, что хотели бы с их помощью получить все возможные справки – и нечего тут стесняться.

- При обнаружении
0 # 11 июля 2012 в 23:44 0
- При обнаружении указанных личностей надо их разыскать и добиться, чтобы они покинули квартиру до сделки.

- Если это невозможно (например, человек говорит, что уедет в квартиру, которая будет приобретена на деньги от продажи старого жилья) – потребовать письменное обязательство, желательно нотариально заверенное. Не факт, конечно, что это обещание будет обязательно выполнено. Но вы, как минимум, получите веский аргумент для возможного суда.

← Назад

 


 
Юриспруденция - консультации юристов, найти адвоката © 2018
Грибные места